Апарт-отели – вид коммерческой недвижимости, который гармонично совмещает в себе черты гостиничного номера и квартиры. За последние 5 лет рынок недвижимости Санкт-Петербурга заметно пополнился такими комплексами. Спрос на сервисные апартаменты за это время вырос в два раза.

История появления апарт-отелей в России

Всплеск роста количества апартаментов в России выпадает на 2014 – 2015 год. В это время страну накрыл очередной мировой кризис. В результате валютных скачков сильно возросла цена на:

• строительные материалы;
• оборудование.

В связи со снижением рентабельности покупки квартир предприниматели стали искать новые направления для инвестиций. В силу того, что апартаменты не принадлежат к жилой недвижимости, к их строительству выдвигается меньше требований, чем для квартирных домов. Именно этот факт положительно повлиял на цену за квадратный метр. Покупка квартиры на этапе котлована и дальнейшая ее сдача в аренду оказалась менее выгодной.

Что такое апарт?

Апарт – это своего рода смесь жилой квартиры и гостиничного номера. В номере есть все необходимое для проживания: место для приготовления еды и отдыха, гостиная, ванная. Комнаты меблированы и оборудованы всей необходимой бытовой техникой.

В Санкт-Петербурге есть такие отели с номерами эконом и комфорт класса. В первом случае площадь номера составляет 14 – 16 кв. м., во втором – 20 – 22 кв. м.

Сервис в отеле включает в себя:

• уборку;
• возможность воспользоваться прачечной;
• место для парковки авто.

Как выбрать апарт-отель для инвестирования

В связи с большими финансовыми рисками к выбору объекта для инвестиций нужно подходить с холодным умом. Величина пассивного дохода зависит от:

1. Правильности выбора локации для строительства. В связи с тем, что подавляющая часть клиентов апарт-отелей туристы и деловые люди, лучше всего выбирать комплексы, которые находятся в центре города или возле метро.
2. Опыта и порядочности застройщика. На его счету должно быть более десятка успешно выполненных проектов, а на руках – необходимая для проведения строительных работ документация, в том числе и 214-ф3. Акт является дополнительной страховкой для дольщика.

Только после детальной проверки этих факторов стоит приступать к изучению и выбору доходных программ. Инвестиции в отели Санкт-Петербурга – серьезное мероприятие, которое требует немало финансовых затрат. Поэтому ради собственной безопасности ни в коем случае не стоит руководствоваться эмоциями и предположениями. Все шаги совершения сделки должны быть четко выверены.

Инвестиционные риски

Вкладывание денег в покупку апартов может быть неоправданно при наличии ошибок, касающихся организации строительства. Сбережение будут потрачены напрасно если:

1. Локация, выбранная для возведения жилого комплекса, не подходит для ведения бизнеса на апарт-отелях. Даже самые лучшие номера будут пустовать, если отель расположен на окраине города.
2. Застройщик окажется недобросовестным или неопытным. Чтобы строительство закончилось в установленные сроки, а инвестиции в апарт отели спб оправдали возложенные на них надежды, подрядчик должен иметь большой опыт работы в этой сфере и ряд документов необходимых для законного осуществления деятельности.
3. Управляющая компания работает исключительно для повышения собственной прибыли. Для этого операторы предоставляют клиентам возможность арендовать только собственные номера. Есть случаи, когда УК скрывает от инвестора реальный доход от сдачи его апартаментов.
4. Консьерж-сервис некомпетентен. Персонал может хамски относится к клиенту, предоставлять услуги низкого качества.

Чтобы обезопасить себя от всех вышеперечисленных вещей, к выбору застройщика и управляющей компании отеля нужно подойти максимально серьезно. Чем больше фактов будет выяснено до момента заключения сделки, тем больше вероятность, что инвестиции в апарт-отели Санкт-Петербурга окупятся с лихвой.

Статья расходов

Под расходами подразумеваются денежные траты на содержание номера и оплаты коммунальных счетов. При расчете нужно взять во внимание тот факт, что номера, которые сдаются в краткосрочную аренду, изнашиваются быстро. Такой апарт приходится ремонтировать каждые 5 – 7 лет эксплуатации. В зависимости от площади и класса номера на восстановление уходит 300 – 600 тысяч рублей.

Если сдачей нежилых помещений владелец планирует заниматься самостоятельно придется потратиться на оформление статуса ИП или ООО. Размер налога с дохода до 900 тыс. рублей составляет 6 %. В случаях, когда сумма прибыли существенно больше лучше взять патент на аренду отеля: стоит порядка 50 тыс. рублей.

Размер страхового взноса за долю в отеле – 28 тыс. рублей. К этой сумме прибавляется еще 1 %, если прибыль больше 300 тысяч. Управляющей компании придется заплатить четверть от полученной выручки.

Какой доход можно получить от инвестирования в апарт?

Размер дивидендов – это то, что волнует инвестора в первую очередь. Ведь какой смысл вкладываться в то, что априори не принесет прибыли. В случае с апарт-отелями рентабельность составляет от 8 до 15%. В подавляющем количестве проектов этот показатель составляет 9 – 12%.

Есть случаи, когда застройщики обещают выручку 15 – 20%. Но это больше рекламная акция для привлечения внимания новых клиентов, нежели правда. Чтобы получить выплаты такого размера, наполняемость номера должна быть 100% вне зависимости от сезона. Как показывает практика — это невозможно.

Существует два способа получения дохода: долгосрочная и краткосрочная аренда. Сдавать апарт на короткое время гораздо выгоднее. Однако в таком случае нужно заниматься всем, что касается поиска и заселения жильцов, состояния номера. Использование такой схемы возможно только для лиц, которые зарегистрировались как ИП. В противном случае все эти действия придется делегировать управляющей компании. За выполненную работу они возьмут хорошие дивиденды.

Как купить апартаменты?

Среднестатистическая цена за номер эконом-класса в Петербурге площадью 14 – 16 кв.м. – 2 – 2,5 миллиона. За апартаменты в отеле в 20 – 22 кв. м придется выложить примерно на 1 миллион больше. Покупку можно совершить двумя путями:

1. Заплатить всю сумму сразу из личных или кредитных средств.
2. Оформить ипотеку. Размер первого взноса 40 – 50% от фактической стоимости помещения. Отделочные работы и обустройство апартаментов оплачивается отдельно.

Брать апартаменты в кредит лучше всего людям, которые крепко стоят на ногах. Пока ведется строительство, а процесс занимает порядка 2-х лет, проценты, указанные в договоре, придется платить самостоятельно. Из-за несвоевременной оплаты банк будет насчитывать пеню, что в итоге сильно скажется на финансовом положении семьи и выгодности покупки апартаментов.

Инвестиции в отели спб – выгодная сделка. Доходность от сдачи номера в аренду составляет 9 – 12 %. Такой вид гостиничного бизнеса гораздо выгоднее, нежели покупка квартиры или открытия депозита в банке. Чтобы купив апартаменты можно было получить пассивный источник дохода, нужно тщательно подбирать застройщика и оператора, который будет отвечать за предоставление услуг.