Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных способов получения прибыли. Несмотря на существующие риски, схема вызывает доверие у инвесторов. Новое веяние последних лет в этой сфере – инвестиции в апартаменты. Выручка от их содержания на порядок больше чем гостиничной недвижимости.

Что это такое?

Апарт-отель – это вид коммерческой недвижимости, который представленный жилым комплексом с элементами отеля. Здесь есть:

• рессепшн;
• бронирование;
• апартаменты разных классов;
• заведения питания, фитнес-залы, СПА;
• уборка.

Апартаменты в апарт-отеле состоят из нескольких комнат:

• для отдыха;
• кухни;
• гостиной;
• полноценной, общей или мини-кухни.
• санузла.

В номере есть телевидение, интернет, все необходимое для личной гигиены. По желанию постоялец может установить дополнительную бытовую технику. В отеле есть прачечная, парковка, охрана. В Москве и других крупных городах массовая застройка началась в 2014 году.

Апартаменты популярны у людей в качестве места для временного проживания или помещения для выполнения проектной работы.

Преимущества и недостатки

Как и у всех вещей у апартаментов есть положительные и отрицательные стороны. К плюсам относится:

1. Экономия денег. Стоимость апартаментов на порядок ниже, чем квартир.
2. Удобное месторасположение. В виду специфики бизнеса все апарт-отели находятся в центре города.
3. Комфорт. Жить в апарте гораздо комфортнее, чем гостиничном номере.

Главный минус апартаментов: невозможность прописаться. Несмотря на длительный срок проживания, постояльцу невозможно оформить прописку. Из-за этого он имеет трудности с получением медицинской помощи, оформлением детей в детский сад и школу, хотя и живет в апартаментах.

Какие есть риски, если в апарт отель инвестиции делать?

Вложение денег во чтобы то ни было всегда сопряжено с определенным риском. Чтобы определить его величину, нужно учесть все ключевые факторы, влияющие на рентабельность апартаментов.

Неудачное месторасположение

Из-за того, что комплекс расположен вдали от делового центра наполняемость отеля будет низкой. Люди, которые принадлежат к бизнес сфере ценят свое время и не видят целесообразности тратить его на то, чтобы ежедневно добираться из окраин в центр, где, как правило, проводятся все деловые встречи. Лучшее месторасположение апарт-отеля – центр города и его окрестности с хорошей транспортной развязкой.

Долгое строительство или банкротство застройщика

Чтобы проект был сдан вовремя, и инвестиция быстрее начала окупаться, нужно тщательно выбирать застройщика. Он должен иметь большой опыт в строительстве, положительные отзывы от предыдущих клиентов, пакет документов. Обезопасить от вложений в долгострой могут эскроу-счета. Деньги перечисляются не застройщику, а банку, который кредитует строительную компанию.

Некачественное обслуживание

Сюда относится плохое выполнение услуг или их отсутствие. Недобросовестное отношение к работе снижает посещаемость и уменьшает количество повторных посещений апарт-отеля.

Мошеннические действия

Для получения максимальной прибыли управляющие предоставляют клиентам возможность арендовать собственные номера. Апартаменты инвесторов простаивают. Есть случаи, что управляющие скрывают размер выручки. Выход из таких ситуаций – установка программного обеспечения, которое отвечает за бронирование.

Завышение цен на номер апартаментов

Чтобы увеличить рентабельность бизнеса, управляющая компания сильно увеличивают арендную плату. В итоге эффект получается противоположный ожидаемому: цена на аренду апартаментов отталкивает потенциальных клиентов.

Доходность бизнеса

Выручка – это то, ради чего делается любая инвестиция. В случае с апарт-отелями она зависит от таких факторов:

1. Расположение.
2. Сезонность. В разгар сезона апартаменты заполняются на 90%, в другое время – 30 – 60 %.
3. Площадь и класс номера. Наиболее востребованы номера эконом-класса.

Инвестиции в данном случае окупаются посредством:

1. Продажи. Деньги вкладывают в строительство на стадии котлована. Сделка заключается, когда жилье готово к эксплуатации.
2. Сдачи апартаментов в аренду посуточно или помесячно. Размер арендной платы за сдачу номера на месяц примерно такой же, как и квартиры. Сдавать номер посуточно в 2 – 3 раза выгоднее. Таким образом, за несколько месяцев можно получить хорошие деньги. Однако нужно постоянно заниматься заселением жильцов и поддержанием жилой площади в надлежащем состоянии. Эти функции можно поручить консьерж-сервису.

Чтобы посчитать размер доходов, которые может принести инвестиция, нужно вычесть расходы. Их статья состоит из 4 пунктов:

1. Счета за коммунальные услуги. Во всех апартаментах должны быть все необходимые для комфортного проживания коммуникации.
2. Износ помещения и бытовой техники. В ходе эксплуатации придется обновлять отделку, ремонтировать приборы и мебель. Впоследствии это ощутимо скажется на доходности инвестиции в апарт-отели.
3. Уплата налогов и страховых взносов. Размер налога для ИП 6%. Страховые взносы вытянут из бюджета 25 тыс. руб.
4. Зарплата управляющему 1/4 от суммы дохода.

Несмотря на перечисленные траты в апарт отель 4 звезды инвестиции остаются выгодными для инвестора.

После произведения всех необходимых расчетов рентабельность инвестиций в апарт-отель варьируется в диапазоне 8 – 15 %. Выгода от сдачи квартиры составляет только 5 – 7 процентов. Достигать 9 % от стоимости апартаментов он может только в некоторых случаях.

При расчете доходности стоит учитывать нюансы, которые имеют большое влияние на ее размер.

1. Этап строительства, на котором была произведена инвестиция. Самые низкие цены на недвижимость на стадии котлована. Выгода от инвестирования в этот момент 20 – 30 %. После сдачи жилого комплекса в эксплуатацию цены на номера существенно возрастают, а количество хороших вариантов доступных для покупки ограничено.
2. Рост цены на недвижимость. Ежегодно цена увеличивается примерно на 3 %. Это значит, что инвестиции в апарт отели в Москве будут работать в плюс на 12 %.

Для лучшего понимания специфики бизнеса можно почитать отзывы об инвестициях в апарт-отели.

Как купить апартаменты?

Чтобы получить право собственности на квадратные метры в выбранном апарт-отеле, можно пойти двумя путями: внести собственные или кредитные деньги. Размер первого взноса за покупку апартаментов в ипотеку 40 – 50 %.

В связи с большими процентами по кредитам второй вариант более рискованный.  Как правило, строительство длится порядка 2-х лет. На протяжении всего этого времени придется делать выплаты из собственных средств. Инвестиции в отели в Москве начнут приносить ощутимую прибыль уже впервые месяцы после сдачи здания в эксплуатацию.

Поэтому с целью уменьшить инвестиционные риски рекомендуется в апарт отеле в Москве купить для инвестиций номер на собственные деньги. В случае финансовых трудностей из-за несвоевременной уплаты размер займа может сильно вырасти.

Порядок произведения выплат

Управляющие компании используют одну из трех схем выплаты дивидендов инвесторам.

1. Годовой доход фиксирован. Выплаты производятся равными ежемесячными платежами. Главный минус такого способа – инвестор не имеет сведений о том, какую на самом деле выручку приносят купленные им апартаменты.
2. Ежемесячные выплаты по факту. Из суммы вычитается фиксированная сумма денег за услуги, которые предоставляет управляющая компания. Таким образом, инвестиции в отельный бизнес с гарантированной прибылью в месяц – это реальность.
3. Выплата в полном размере за конкретно взятый период.

С точки зрения финансов инвестиции в отели специализирующихся на апартаментах – выгодная операция. При условии правильного подхода к организации гарантированная доходность бизнеса составляет 12%. Это существенно больше, чем прибыль от сдачи квартиры или от депозита. Во избежание нежелательных рисков скрупулезно выбирайте застройщика и совершайте покупку на личные средства.